خروج افغان‌ها؛ شوک تازه به بازار اجاره مسکن در تهران و شهرهای بزرگ
با کاهش حضور مهاجران افغانستانی در ایران، بخشی از تقاضای اجاره مسکن در مناطق مهاجرنشین فروکش کرده است.
بازار اجاره مسکن در ایران هر ساله از خرداد تا پایان شهریور با موجی از جابه‌جایی‌ها و افزایش قیمت‌ها همراه می‌شود. در سال جاری نیز فشار تورمی و رشد افسارگسیخته قیمت خرید خانه، بسیاری از متقاضیان واقعی را از بازار خرید بیرون رانده و به سمت اجاره سوق داده است. در این میان، حضور پرشمار مهاجران افغانستانی همواره یکی از عوامل تقویت‌کننده تقاضا در بخش اجاره به شمار می‌رفت.
اما در ماه‌های اخیر خروج چشمگیر بخشی از این مهاجران، موجب شده یکی از محرک‌های اصلی تقاضا در بازار اجاره از میان برداشته شود. البته این تغییر چندان سراسری نبوده و بیشتر در مناطق خاصی خود را نشان داده است.
گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد که کاهش حضور مهاجران، بیشترین اثر را در شهرهایی مانند تهران، مشهد، اصفهان، قم و کرج بر جای گذاشته است. مشاوران املاک این مناطق برآورد می‌کنند میزان افت تقاضای اجاره بین ۱۰ تا ۱۵ درصد بوده است.
به‌طور مشخص در پایتخت، مناطقی چون شوش، مولوی و شهرری شاهد افت محسوس قیمت اجاره هستند. مشاوران املاک توضیح می‌دهند که افغان‌ها معمولاً به صورت گروهی یک واحد مسکونی را اجاره می‌کردند و برای خانه‌های کوچک نیز هزینه‌ای بالاتر از عرف بازار پرداخت می‌کردند. اغلب متقاضی خانه‌های قدیمی و حیاط‌دار بودند که حالا با کاهش تقاضا، بازار این نوع املاک با رکود مواجه شده است. به همین دلیل انتظار نمی‌رود که مناطق میانی یا شمالی شهر تهران تحت تأثیر مشابه قرار گیرند.
نظر فعالان بازار مسکن
داود بیگی‌نژاد، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، در توضیح این موضوع می‌گوید: «اتباع افغان عمدتاً در واحدهای کلنگی و ارزان‌تر ساکن می‌شدند. حالا با خروج بخشی از این جمعیت، عرضه این واحدها افزایش یافته و همین موضوع روی قیمت‌گذاری اثر گذاشته است.»
او ادامه می‌دهد: «در برخی از این محلات، امسال برخلاف روند کلی بازار، قیمت اجاره افزایش پیدا نکرده و حتی بسیاری از مالکان واحدهای خود را با نرخ سال گذشته عرضه کرده‌اند.»
حسین عبده تبریزی، اقتصاددان نیز در همین باره می‌گوید: «خروج افغان‌ها باعث افت قیمت اجاره در حاشیه تهران شده است. خانواده‌های افغان بیشتر در مناطق ضعیف‌تر ساکن بودند و با رفتن آن‌ها، موجران انعطاف بیشتری در قراردادها نشان می‌دهند. در شهرری یا محلات مشابه حتی شاهد این هستیم که رهن اضافه نشده و صاحبخانه‌ها برای حفظ مستأجر حاضر به توافق می‌شوند.»
وضعیت سایر مناطق
با وجود تغییرات یادشده، بررسی‌های میدانی حاکی از آن است که در بسیاری از محلات شهری، اجاره‌بها همچنان تابعی از نرخ تورم است. رکود بازار خرید و فروش مسکن پس از تحولات سیاسی اخیر، سایه خود را بر بازار اجاره نیز انداخته است. بسیاری از مالکان تمایل دارند قراردادهای موجود را بدون تغییر مستأجر تمدید کنند؛ چراکه در شرایط فعلی، ریسک خالی ماندن واحد بالاست.
یک مشاور املاک در منطقه شش تهران توضیح داد: «وقتی توافق بین موجر و مستأجر حاصل می‌شود، قرارداد اغلب پشت‌نویسی می‌شود و همین موضوع مانع از ثبت دقیق آمار می‌شود. اما برآوردها نشان می‌دهد اجاره‌ها در این مناطق بین ۲۵ تا ۴۰ درصد افزایش یافته است.»
مشاور دیگری در منطقه چهار نیز این موضوع را تأیید کرده و گفت: «در صورت تمدید قرارداد، رشد اجاره‌ها کمتر از ۳۰ درصد است اما در جابه‌جایی مستأجران، افزایش بالاتر از ۴۰ درصد هم دیده می‌شود.»
جمع‌بندی
به نظر می‌رسد رکود حاکم بر بازار خرید مسکن به بخش اجاره نیز سرایت کرده است. کاهش تقاضا در برخی مناطق به دلیل خروج مهاجران افغانستانی، تنها یکی از عوامل بازدارنده رشد اجاره‌بهاست. با این حال، تا زمانی که نشانه‌های ثبات اقتصادی و سیاسی به بازارها مخابره نشود، آینده بازار اجاره همچنان مبهم باقی خواهد ماند.
