قیمت مسکن در پاییز ۱۴۰۴؛ خانه بخریم یا نه؟/ راز سود و زیان خرید لو رفت

روند معاملات مسکن در نیمه ابتدایی سال جاری با رکودی کم‌سابقه همراه بود؛ رکودی که عملاً بسیاری از محله‌های تهران را خالی از معامله کرد. در برخی کوچه‌ها حتی یک قرارداد فروش آپارتمان هم به ثبت نرسید و همین موضوع، شیوه سنتی «تعیین قیمت ملک براساس معاملات قطعی محله» را از کار انداخت. این وضعیت تازه، نه‌تنها فروشندگان را سردرگم کرده بلکه به‌عنوان یک عارضه ثانویه، به تعمیق رکود در نیمه دوم سال دامن زده است.

واهمه از قیمت‌گذاری پرت

کارشناسان می‌گویند نبود معاملات باعث شده تعیین ارزش واقعی خانه‌ها با مشکل جدی روبه‌رو شود. به شکل سنتی، نرخ فروش هر واحد بر اساس معاملات قطعی همان محله یا حتی همان کوچه مشخص می‌شد. حالا در مناطقی که ماه‌ها هیچ فروشی ثبت نشده، مشاوران املاک هم قادر به ارائه قیمت دقیق نیستند. همین موضوع نگرانی از «قیمت‌گذاری پرت» را میان خریداران و فروشندگان به اوج رسانده است.

توقف قیمت، رشد عرضه

بررسی فایل‌های موجود در مهرماه نشان می‌دهد که متوسط قیمت پیشنهادی فروش مسکن در مناطق ۲۲گانه تهران حدود ۹۹ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان به ازای هر متر مربع است؛ رقمی که نسبت به شهریور تغییری نداشت. اما تعداد فایل‌های عرضه‌شده در این بازه زمانی ۲.۷ درصد بیشتر شد. افزایش عرضه بدون تغییر محسوس قیمت‌ها، سیگنالی آشکار از رکود عمیق معاملات در پاییز امسال است؛ رکودی که آثارش بر صنعت ساخت‌وساز کشور هم به شدت محسوس خواهد بود.

رکود تشدید شده پس از جنگ ۱۲ روزه

به گفته فعالان بازار، از زمان وقوع جنگ تحمیلی ۱۲ روزه اخیر، رکود معاملات شدت بیشتری پیدا کرده است. داده‌های غیررسمی نشان می‌دهد فروش ماهانه آپارتمان در تهران بین هزار تا دو هزار واحد ثبت شده که این میزان در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته، حدود ۲۵ درصد کاهش را نشان می‌دهد. این در حالی است که در سال ۱۴۰۳ نیز بازار مسکن نسبت به سال قبل با افت جدی معاملات روبه‌رو بود؛ موضوعی که بخش بزرگی از آن به ریسک‌های سیاسی و نگرانی‌های امنیتی بازمی‌گشت.

یادآوری روزهای پرمعامله دهه ۹۰

برای مقایسه کافی است به اوایل دهه ۹۰ نگاه کنیم؛ زمانی که بازار مسکن در رونق بود و ماهانه بین ۱۰ تا ۱۲ هزار معامله ملکی در پایتخت ثبت می‌شد. حالا با سقوط این رقم به حدود هزار معامله در ماه، رکود به مرحله‌ای رسیده که بسیاری از مشاوران املاک از ابتدای سال حتی یک قرارداد هم در محله فعالیت خود به امضا نرسانده‌اند.

چالش بزرگ در کشف قیمت واقعی

این رکود بی‌سابقه، یکی از اصلی‌ترین پایه‌های بازار یعنی «کشف قیمت» را از کار انداخته است. وقتی هیچ معامله‌ای در یک محله انجام نمی‌شود، امکان استناد به فروش‌های قبلی وجود ندارد و عملاً قیمت‌گذاری بر اساس داده‌های واقعی غیرممکن می‌شود. به همین دلیل است که کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند رکود در پاییز ۱۴۰۴ نه‌تنها ادامه خواهد داشت، بلکه احتمال خروج بازار از این وضعیت هم در کوتاه‌مدت بسیار پایین است.