مسکن در دوراهی تصمیمهای بزرگ؛ بخریم یا صبر کنیم؟ پیشبینی تازه یک اقتصاددان از آینده قیمت خانه
بازار مسکن دوباره در کانون توجه خانوادههای کارمند و طبقه متوسط قرار گرفته است؛ بازاری که حالا تحتتأثیر افزایش قیمت بنزین، تورم مزمن و کاهش قدرت خرید، بیش از هر زمان دیگری تصمیمگیری را سخت کرده. یک اقتصاددان با نگاهی واقعبینانه به آینده قیمت مسکن و اجارهبها، از سناریوهایی میگوید که میتواند مسیر بازار را تا پایان سال ۱۴۰۴ مشخص کند.
همزمان با اعمال نرخ سوم بنزین و افزایش هزینههای جانبی در اقتصاد، نگاهها بار دیگر به سمت بازار مسکن برگشته است؛ بازاری که به گفته کارشناسان، برای تحرک به نقدینگی سنگین نیاز دارد و دیگر مانند گذشته ظرفیت جذب شوکهای پیدرپی را ندارد.
آلبرت بغزیان، اقتصاددان، در ارزیابی تأثیر افزایش قیمت بنزین بر بازار مسکن، به نقش هزینه حملونقل در ساختوساز اشاره میکند و میگوید افزایش قیمت سوخت میتواند زمینهساز رشد هزینه انتقال مصالح ساختمانی شود. او معتقد است این افزایش نباید فراتر از سهم واقعی بنزین در قیمت تمامشده مسکن باشد و هشدار میدهد که فعالان بازار نباید از این تغییر بهعنوان بهانهای برای افزایشهای غیرمنطقی استفاده کنند. بغزیان تأکید دارد در چنین شرایطی، نقش نظارتی دولت برای مهار رفتارهای فرصتطلبانه در بازار پررنگتر از گذشته است.
به گفته این اقتصاددان، اثر افزایش قیمت بنزین بر مسکن اجتنابناپذیر است؛ چراکه مصالح ساختمانی از مرحله تولید تا مصرف، مسیرهای متعددی را طی میکنند و هر تغییر قیمتی در بخش انرژی، خود را بهتدریج در هزینهها نشان میدهد. او این وضعیت را نوعی شوک ترکیبی به بازار مسکن میداند؛ شوکی که بخشی از آن منطقی و بخشی ناشی از رفتار سودجویانه برخی بازیگران بازار است. با این حال، بغزیان تصریح میکند که در شرایط فعلی، اعلام عدد دقیق درباره میزان اثرگذاری این عامل بر قیمت مسکن، چندان حرفهای نیست.
کدام واحدها بیشتر گران میشوند؟
بغزیان در پاسخ به این پرسش که آیا افزایش هزینهها فقط پروژههای جدید را درگیر میکند یا واحدهای قدیمی را هم تحت تأثیر قرار میدهد، توضیح میدهد که تقریباً همه بخشهای بازار مسکن از این تغییرات اثر میپذیرند، اما شدت آن یکسان نیست. به گفته او، پروژههای تازهساز و طرحهایی که هنوز در مرحله تأمین مصالح هستند، بیشترین فشار قیمتی را تجربه خواهند کرد. در مقابل، واحدهایی که ساخته شده و آماده فروشاند، به دلیل نزدیکبودن قیمت آنها به هزینه تمامشده، معمولاً با شیب ملایمتری افزایش قیمت را پشت سر میگذارند. واحدهای نیمهتمام، تحویلنشده یا پیشفروشنشده اما در معرض رشد قیمتی بیشتری قرار دارند.
پیشبینی بازار مسکن تا پایان ۱۴۰۴
این اقتصاددان با تأکید بر اینکه بازار مسکن بازاری پرهزینه و نقدینگیمحور است، آینده قیمتها را به توان خرید خانوارها گره میزند. او میگوید اگر بازار خرید و اجاره بهصورت همزمان بررسی شود، اجارهبها به احتمال زیاد همگام با نرخ تورم حرکت خواهد کرد، اما قیمت مسکن الزاماً چنین رفتاری نخواهد داشت. از نگاه بغزیان، محدودیت قدرت خرید مردم، شرایط وامدهی و نرخهای بهره، اجازه نمیدهد قیمت مسکن بهطور کامل متناسب با تورم رشد کند.
او همچنین به سود بالای ساختوساز اشاره میکند و توضیح میدهد که در برخی موارد سود سازندگان حتی به ۴۰ درصد هم میرسد، اما همین سازندگان بهخوبی میدانند که افزایش بیشتر قیمت میتواند فروش واحدها را با مشکل مواجه کند. به همین دلیل، بسیاری از آنها در شرایط رکودی بازار ترجیح میدهند محتاطانه عمل کنند و برای فروش صبر پیشه کنند، چراکه بازار کشش لازم برای جهشهای قیمتی سنگین را ندارد.
بغزیان در پایان یادآور میشود که واحدهای بزرگمتراژ بهدلیل تقاضای کمتر، ظرفیت رشد قیمت پایینتری دارند و چه در بخش خرید و چه در بازار اجاره، نیازمند سرمایه بیشتری هستند؛ موضوعی که باعث میشود تحرک در این بخش از بازار کندتر از واحدهای کوچکتر باشد.
در مجموع، آنچه از تحلیل این اقتصاددان برمیآید، تصویری از بازاری است که نه آماده جهشهای سنگین قیمتی است و نه توان نادیدهگرفتن تورم و افزایش هزینهها را دارد؛ بازاری که تصمیم «خرید یا صبر» را برای خانوادههای طبقه متوسط به یکی از دشوارترین انتخابهای اقتصادی سالهای اخیر تبدیل کرده است.
