شب عید و یک پرسش جدی : مسکن در آستانه تغییر است یا هنوز باید صبر کرد؟
در حالی که بازار ارز و طلا هفتههاست روی موج نوسان حرکت میکند، بازار مسکن آرامتر از همیشه به نظر میرسد.
در ماههای اخیر، بازارهای ارز، طلا، سکه و حتی خودرو با نوسانات قابلتوجهی روبهرو بودهاند؛ اما برخلاف این بازارها، بخش مسکن روزهای کمتحرکی را پشت سر گذاشته و تغییر محسوسی در سطح قیمتها دیده نمیشود. آرامشی که از نگاه برخی فعالان بازار، موقتی و از نگاه برخی دیگر، حاصل انتقال سرمایهها به بازارهای نقدشوندهتر است.
تحلیلگران حوزه مسکن بر این باورند که جذابیت بالای بازار طلا، سکه و ارز به دلیل نقدشوندگی سریع، بخش قابلتوجهی از سرمایهها را به سمت خود کشانده است. در مقابل، بورس با وجود حمایتهای دولتی، هنوز نتوانسته اعتماد سرمایهگذاران را به شکل پایدار جلب کند و همین موضوع باعث شده بازار مسکن فعلاً در حاشیه توجه قرار بگیرد.
با این حال، فعالان این حوزه تأکید دارند که بازار مسکن نمیتواند برای مدت طولانی از سایر بازارها عقب بماند. به گفته آنها، اگر این فاصله دلاری جبران نشود، پیامد آن میتواند کاهش شدید تولید مسکن باشد؛ موضوعی که اثرات آن در میانمدت خود را نشان خواهد داد.
در همین راستا، مشاوران املاک معتقدند واکنش بازار مسکن به نوسانات ارز و طلا، معمولاً فوری نیست. این بازار بیش از آنکه هیجانی عمل کند، روند سایر بازارها را زیر نظر میگیرد. با این حال، افزایش نرخ ارز میتواند از مسیر رشد هزینه نهادهها و مصالح ساختمانی، در نهایت بر قیمت تمامشده تولید مسکن اثر بگذارد.
سرمایهها به بخش مسکن برمیگردد؟
داود بیگینژاد، نایبرئیس اول اتحادیه مشاوران املاک، درباره آخرین وضعیت بازار مسکن توضیح میدهد:
«مطابق روال سالهای گذشته، در ماههای پایانی سال بهویژه دو ماه و نیم منتهی به اسفند، میزان مراجعه مردم به بازار املاک افزایش پیدا میکند.»
او میگوید این افزایش مراجعه بیشتر با هدف بررسی فایلها و انجام معاملات ملکی صورت میگیرد و تأکید میکند که چنین رفتاری در سالهای گذشته نیز بهطور معمول وجود داشته است.
بیگینژاد با اشاره به تفاوتهای امسال نسبت به برخی دورههای قبل میافزاید:
«نوساناتی که در بازار ارز و طلا دیده شده، ممکن است شرایط را نسبت به برخی سالهای گذشته متفاوت کرده باشد، اما این موضوع از انگیزه مردم برای مراجعه به بازار مسکن و تلاش برای حفظ و مدیریت سرمایههایشان کم نکرده است.»
به گفته او، بازار مسکن همچنان یکی از گزینههای اصلی سرمایهگذاری برای خانوارها محسوب میشود و میتوان انتظار داشت بخشی از سرمایههایی که در سایر بازارها فعال هستند، در مقاطعی به سمت این بخش حرکت کنند. با این حال، او تأکید میکند که چنین انتظاری بهتنهایی به معنای تغییر قطعی قیمتها نیست.
بیگینژاد با تأکید بر اینکه بازار مسکن تحولات سایر بازارها را رصد میکند، خاطرنشان میکند:
«ممکن است نوسانات بازار ارز از مسیر افزایش هزینه نهادهها و مصالح ساختمانی، در قیمت تمامشده تولید مسکن اثرگذار باشد، اما نمیتوان گفت صرف کاهش یا افزایش در بازارهای دیگر، بهطور مستقیم موجب تورم یا جهش قیمتی در بازار مسکن میشود.»
او همچنین به روند همیشگی معاملات در پایان سال اشاره میکند و میگوید:
«خارج از بحث قیمت، همواره در دو ماه آخر سال و بهویژه در نیمه اول اسفند، تعداد قراردادهای ملکی افزایش پیدا میکند و این موضوع تجربهشده سالهای گذشته است.»
بر همین اساس، نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک پیشبینی میکند که امسال نیز از نظر تعداد معاملات، الگوی مشابهی با سالهای قبل مشاهده شود.
بیگینژاد در توضیح ارتباط میان افزایش تقاضا و قیمتها تأکید دارد:
«افزایش تعداد متقاضیان لزوماً به معنای افزایش قیمت نیست.»
او تصریح میکند که افزایش قیمت در شرایط رکودی مورد تأیید فعالان بازار نیست و نمیتوان صرفاً به دلیل ورود تقاضا، از جهش قیمتی سخن گفت؛ هرچند در شرایط تثبیت بازار و با در نظر گرفتن سایر متغیرها، ممکن است تغییرات محدودی رخ دهد.
بازار اجاره در چه وضعیتی قرار دارد؟
نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک در ادامه به وضعیت بازار اجاره میپردازد و توضیح میدهد:
«فصل زمستان معمولاً زمان مناسبی برای مستاجران است، چرا که تعداد فایلهای اجارهای بیشتر و قیمتها متعادلتر است.»
او یادآوری میکند که آغاز رسمی فصل جابهجایی مستاجران از اردیبهشت سال آینده شروع میشود و اوج آن در مردادماه خواهد بود. به گفته بیگینژاد، توجه زودهنگام به این روند میتواند از بروز فشار و مشکلات بیشتر برای مستاجران در ماههای آینده جلوگیری کند.
سیگنال بازار ارز به بازار مسکن چیست؟
بیگینژاد درباره اثرگذاری نوسانات اخیر ارز و طلا بر بازار مسکن میگوید:
«در حال حاضر بازار مسکن بیشتر در موقعیت نظارهگر قرار دارد و واکنش فوری به تغییرات قیمت در بازارهای دیگر نشان نمیدهد.»
با این حال، او بار دیگر تأکید میکند که افزایش نرخ ارز میتواند در نهایت به افزایش هزینههای ساختوساز و قیمت تولید مسکن منجر شود؛ اثری که معمولاً با فاصله زمانی خود را نشان میدهد.
این کارشناس حوزه مسکن در پایان به وضعیت متقاضیان مصرفی اشاره کرده و تصریح میکند:
«افرادی که سرمایه قبلی ندارند و صرفاً با آورده نقدی قصد خرید مسکن دارند، بهویژه در شهر تهران، با محدودیتهای جدی مواجهاند.»
او تأکید دارد که هرچند سرمایهگذاران همواره بخشی از بازار را تشکیل میدهند، اما تمرکز اصلی سیاستگذاریها باید بر خانوارهایی باشد که بهدنبال تأمین نیاز مصرفی خود هستند و تصمیمگیریها نیز باید با در نظر گرفتن شرایط این گروه انجام شود.
