پیشبینی و تحلیل ۲ سناریوی عجیب درباره ی بازار مسکن در سال اینده
بازار مسکن تهران، برخلاف شور و هیجان افسارگسیخته بازارهای ارز و طلا، دچار نوعی انجماد شده است.
بازار ملک پس از یک دوره کوتاه رشد ۱۵ درصدی در قیمتهای پیشنهادی طی ماه گذشته، به واسطه تشدید تنشهای سیاسی اخیر، مجدداً وارد فاز کسادی و قفلشدگی شده است. برخلاف هیجانات اخیر در بازار سکه و دلار، بخش ملک به شکلی نامتعارف از این موجهای صعودی تأثیر نپذیرفته و رکود همچنان حاکم است.
مقایسه آمارها تکاندهنده است: قیمت هر گرم طلا تنها در پنج روز از سطح ۱۶ میلیون تومان به نزدیکی ۲۰ میلیون تومان (رشد ۲۵ درصدی) و دلار از ۱۴۵ هزار تومان به ۱۵۸ هزار تومان (رشد ۹ درصدی) صعود کردهاند. نگاهی به نمودار یک ساله نشان میدهد طلا جهش خیرهکننده ۲۶۳ درصدی و دلار رشد ۹۰ درصدی را ثبت کردهاند. در مقابل، آمار غیررسمی حاکی از افزایش حدود ۳۰ درصدی میانگین قیمت مسکن در تهران طی یک سال است که میانگین متری حدود ۱۳۰ میلیون تومان را رقم زده است. جالب اینجاست که واحدهای نوساز به دلیل افزایش شدید قیمت نهادههای ساختمانی، از واحدهای قدیمیتر پیشی گرفتهاند.
سایه تهدیدات خارجی بر معاملات خرید و فروش
فعالان بازار ملک معتقدند که ورود تجهیزات نظامی آمریکا به منطقه و لفاظیهای مقامات آمریکایی، بیشترین اثر منفی را بر معاملات ملکی گذاشته است. این سایه تهدیدات، رکود دو ساله بازار را به شدت عمیقتر کرده و خرید و فروش در تهران را به پایینترین سطوح خود رسانده است.
حتی شاخص بورس نیز که اخیراً صعودی شده بود، با سقوط از ۲.۴ میلیون واحد به ۱.۹ میلیون واحد، به جمع بازارهای راکد پیوسته است.
در بخش اجاره، سرعت رشد اجارهبها که از نیمه دوم سال گذشته کاهش یافته بود، در دی ماه نیز ادامه یافت. تورم نقطه به نقطه شاخص اجاره در این ماه به ۳۲.۷ درصد رسید که پایینترین سطح از نیمه دوم سال ۱۴۰۱ محسوب میشود.
سردرگمی فعالان بازار: منطق اقتصادی در مقابل هیجان
تورج سرباز، عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک، وضعیت فعلی بازار را «سردرگمی» توصیف میکند و میگوید:
«اینکه دلار به محدوده ۱۶۰ هزار تومان رسیده یا سکه ۲۱۰ میلیون تومان را رد کرده نشان میدهد اعداد و ارقام از منطق اقتصاد خارج شده و تنها بازار منطقی، مسکن است که به دلیل خاصیت دیرپذیری فعلا در رکود به سر میبرد.»
وی توضیح میدهد که سرمایهگذاران خرد و کلان، با توجه به نقدشوندگی پایین مسکن و التهابات سیاسی، ترجیح میدهند پول خود را در داراییهای سریعالنقد مانند طلا و دلار نگه دارند.
سرباز همچنین به نقش فضای رسانهای اشاره میکند:
«برخی افراد هم به تبعیت از رسانههای بیگانه و تبلیغات، جوی را در جامعه ایجاد کردهاند که گویی هر لحظه ممکن است اتفاقی در کشور رخ دهد. این حجم از اطلاعات نگرانکننده باعث شده تا رکود بازار ملک تشدید شود.»
وی تأکید میکند که نبود نهاد ناظر پاسخگو و همچنین عدم توانایی خریداران مصرفی، افزایش قیمت ملک را متوقف کرده است؛ رونق غیرتورمی برای اقتصاد ضروری است، اما ادامه رکود لطمهزننده خواهد بود.
دو مسیر پیش روی خانه اولیها و سرمایهگذاران
سرباز در مورد آینده پیشبینی میکند:
«تجربه نشان میدهد در ماههای پایانی سال به دلیل انتظارات تورمی، مسکن رونق میگیرد. اگر نزاعی به کشور تحمیل نشود که من بعید میدانم جنگی رخ دهد احتمالا رشد ۲۵ تا ۴۰ درصدی قیمت مسکن در سال آینده وجود دارد. اما اگر خدای نکرده جنگی شود کلا بازار ملک به خواب میرود و رکود سنگینی بر آن حاکم خواهد شد.»
سعید لطفی، عضو دیگر هیات مدیره اتحادیه، نیز قفلشدگی معاملات را تأیید کرده و نسبت به شفافیت آماری انتقاد میکند:
«در حال حاضر دسترسی ما به قیمتها صرفا از طریق سایتهای اینترنتی فروش ملک است که به صورت تخمینی قیمتها را با گذشته مقایسه میکنیم. سامانه کاتب نیز که برای ثبت قرارداد ایجاد شده با قطعی اینترنت از دسترس خارج میشود.»
لطفی در پایان تأکید میکند که ریسکهای غیراقتصادی باعث شدهاند تا سرمایهها به سرعت به سمت دلار و طلا بروند و فاصله قیمتی بین این داراییها و مسکن، غیرطبیعی شود.
