هشدار فوری به خریداران مسکن / اگر پول دارید امروز خرید کنید | کارشناسان چه میگویند؟
اگر این روزها به فکر خرید خانه هستید و منابع مالی کافی در اختیار دارید، شاید بد نباشد دست نگه ندارید و همین امروز دست به کار شوید. یک کارشناس باسابقه بازار مسکن معتقد است انتظار برای کاهش قیمت در ماههای آینده، شما را سرخورده خواهد کرد.
در شرایطی که بسیاری از خانوادههای ایرانی چشم به تغییرات قیمت مسکن دوختهاند و برخی تحلیلها از احتمال ریزش سنگین قیمتها حکایت دارد، یک کارشناس ارشد این حوزه با استناد به آمار ۲۶ ساله بازار ملک، این فرضیه را به چالش کشیده است. منصور غیبی، کارشناس و تحلیلگر بازار مسکن، با رد نظریههایی که ادعای کاهش ۵۰ تا ۲۰۰ درصدی قیمتها را مطرح میکنند، تاکید کرد که تجربه تاریخی بازار مسکن ایران هرگز چنین ارقامی را ثبت نکرده است.
جدایی مسکن از ارز؛ پایان یک رابطه قدیمی
منصور غیبی در گفتوگویی با اشاره به تغییر معادلات بازار مسکن اظهار داشت: «حوزه اقتصاد مسکن چسبندگی خود را به نرخ دلار از دست داده و دیگر نمیتوان رونق یا رکود بازار مسکن را صرفاً با قیمت ارز سنجید.» وی با بیان اینکه از سال ۱۴۰۰ این چسبندگی تضعیف شده، تصریح کرد: «برخی همچنان تلاش میکنند همان الگو را احیا کنند و به نوعی به طبل گرانی مسکن بکوبند که این رویکرد، هم تحلیل اشتباه است و هم مصرفکننده را دچار خطای تصمیمگیری میکند.»
این کارشناس بازار مسکن در ادامه توضیح داد که بازار ملک از نوسانات بازارهای موازی مانند ارز و طلا بیتأثیر نیست، اما اثرپذیری آن مستقیم و آنی نیست. به گفته وی، «عملکرد بازار ملک بیشتر ترمیمی است و با تأخیر واکنش نشان میدهد. بنابراین پیوند زدن کامل قیمت مسکن به دلار، تحلیل دقیقی از وضعیت بازار مسکن ارائه نمیدهد.»
چرا خرید خانه برای مصرفکننده نباید به تعویق بیفتد؟
غیبی با ارائه توصیهای صریح به متقاضیان واقعی خرید مسکن گفت: «همواره تأکید ما این بوده که اگر فرد منابع مالی و اعتباری پایدار و مصوب دارد، خرید مسکن را به تعویق نیندازد. بازار ملک برای مصرفکننده، بازار سرمایهگذاری صرف نیست؛ مسکن سرپناه و سرمایه اعتباری و حیثیتی خانوار است و نمیتوان سود حاصل از افزایش قیمت آن را با منطق سرمایهگذاری کوتاهمدت سنجید.»
وی با اشاره به تفاوت نگاه سوداگرانه و مصرفی در بازار مسکن خاطرنشان کرد: «در ادبیات اقتصادی ایران، مسکن مصرفی با نگاه سوداگرانه قابل تحلیل نیست. اگر فردی خانهای خریده و ارزش آن افزایش یافته، این افزایش الزاماً سود قابل تحقق نیست، زیرا آن ملک محل سکونت اوست و جایگزینی آن نیز با قیمتهای جدید انجام میشود.»
ریزش قیمت مسکن؛ افسانه یا واقعیت؟
یکی از بخشهای جنجالی اظهارات این کارشناس به آمار تاریخی بازار مسکن بازمیگردد. وی با اشاره به سابقه آماری بازار مسکن طی ۲۶ سال گذشته تصریح کرد: «هیچ آمار رسمی و تأییدشدهای وجود ندارد که نشان دهد قیمت مسکن پس از رشدهای بالا، با ریزش ۲۰۰ درصدی یا حتی ۵۰ تا ۶۰ درصدی مواجه شده باشد. حتی در دورههای رکود که بازار پیشخور افزایش قیمت داشته، نهایت کاهش ثبتشده حدود ۱۵ تا ۲۰ درصد بوده که در مقایسه با رشدهای قبلی عدد قابلتوجهی محسوب نمیشود.»
فشار بر قیمتها از مسیر تولید تا مصرف
غیبی با اشاره به تأثیر انتظارات تورمی و التهابات سیاسی بر بازار ملک گفت: «مسکن نیز مانند هر کالای تولیدی دیگر در یک چرخه تولید قرار دارد؛ از صدور دستور نقشه تا ساخت و تحویل به مصرفکننده، یک خط تولید تعریف میشود که در آن افزایش قیمت مصالح، خدمات، عوارض و هزینههای جانبی اثر مستقیم بر قیمت تمامشده آپارتمان دارد. بنابراین افزایش هزینههای تولید، در نهایت خود را در قیمت عرضهشده نشان میدهد.»
بازار در بنبست؛ فایل کم است، مشتری واقعی هست
وی با اشاره به وضعیت فایلهای عرضهشده در بازار گفت: «با وجود نگرانیهای ناشی از تبلیغات و تحلیلهای غیررسمی، تقاضای واقعی برای خرید مسکن همچنان وجود دارد. تقاضا از سوی خریدارانی است که منابع مالی پایدار دارند و قصد مصرف شخصی و سکونت دارند، نه برای سرمایهگذاری کوتاهمدت. این تقاضای مؤثر موجب افزایش قیمتها میشود، زیرا فایلهای عرضهشده محدود و مشتریان واقعی به دنبال واحدهای با کیفیت هستند.»
این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: «از سوی دیگر، فروشندگان در انتظار شرایط سیاسی و اقتصادی و تعطیلات نوروز هستند و بهطور همزمان نمیتوانند اقدام به فروش کنند. این محدودیت زمانی و روانی باعث میشود فایلهای موثر برای خرید کاهش یابد و بهتبع آن قیمتها افزایش پیدا کند.»
غیبی در پایان خاطرنشان کرد: «در ماههای پایانی سال، معمولاً فرهنگ خرید و تغییر متراژ واحدهای مسکونی افزایش مییابد؛ یعنی خانوارها در تلاشند واحدهای کوچکتر خود را به واحدهای بزرگتر تبدیل کنند. این رفتار، همراه با تقاضای موثر محدود، یکی دیگر از دلایل فشار بر قیمتها و گرانی مسکن در بازار فعلی است.»
