وام مسکن؛ تغییرات جدید و ایراداتی که پابرجا ماندند

طبق مصوبه هیأت عالی بانک مرکزی، سقف وام خرید مسکن در تهران از ۴۰۰ میلیون تومان به ۵۰۰ میلیون تومان افزایش یافت. در مراکز استان‌ها و شهرهای بزرگ این میزان از ۳۲۰ میلیون به ۴۰۰ میلیون تومان و در شهرهای کوچک از ۲۴۰ میلیون به ۳۰۰ میلیون تومان رسیده است. با این حال، برخلاف رویه‌های گذشته، این مصوبه بدون تأیید شورای پول و اعتبار اجرایی شده است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد که افزایش ۱۰۰ میلیون تومانی این تسهیلات، تنها توان خرید یک مترمربع از یک واحد مسکونی چند سال ساخت در تهران را افزایش داده است. در شرایطی که وام ۴۰۰ میلیونی پیشین تنها ۴ مترمربع را پوشش می‌داد، اکنون این میزان به ۵ مترمربع رسیده است، در حالی که استاندارد جهانی برای قدرت پوشش وام مسکن حداقل ۷۵ درصد بهای خرید یک خانه را در نظر می‌گیرد.

چرا بانک مرکزی از ارائه وام مسکن کارآمد خودداری کرد؟

درخواست افزایش سقف وام مسکن از تیرماه سال ۱۴۰۲ مطرح شد، اما تأخیر در تصویب آن باعث شده قدرت واقعی وام در برابر رشد قیمت مسکن کاهش یابد. در ابتدای سال ۱۴۰۲، متوسط قیمت مسکن در تهران حدود ۳۰ درصد کمتر از سطح فعلی بود، بنابراین اگر این تصمیم زودتر گرفته می‌شد، اثرگذاری بیشتری داشت.

کارشناسان معتقدند که دلیل اصلی عدم افزایش قابل‌توجه سقف وام، نگرانی از اثرات تورمی آن و همچنین کمبود منابع اعتباری بانک‌ها است. در حالی که راه‌حل‌هایی برای این مشکلات وجود دارد، سیاست‌گذار پولی ترجیح داده است از اجرای این راهکارها چشم‌پوشی کند.

یکی از راه‌حل‌های پیشنهادی، اعطای «وام دو منظوره» است که ابتدا در قالب تسهیلات ساخت به سازنده پرداخت شده و سپس به خریدار منتقل شود. این روش علاوه بر جلوگیری از فشار تورمی، به افزایش عرضه مسکن نیز کمک خواهد کرد. همچنین برای تأمین منابع مالی، بانک‌ها می‌توانند بر اساس هزینه واقعی تأمین منابع، نرخ سود تسهیلات را تعیین کنند.

وام خانوادگی؛ راهکاری نصفه و نیمه برای خرید آپارتمان

در سال گذشته، پیشنهاد شده بود که سقف وام خرید مسکن برای خرید خانوادگی به ۲ میلیارد تومان افزایش یابد تا زوج‌ها یا اعضای خانواده بتوانند با استفاده از این تسهیلات، واحدهای مسکونی را به‌صورت مشارکتی خریداری کنند. اما در مصوبه جدید، این رقم به نصف کاهش یافته و مقرر شده است که در صورت خرید مسکن به‌صورت دو نفره (مانند پدر و فرزند، مادر و فرزند یا خواهر و برادر)، دو فقره وام ۵۰۰ میلیون تومانی به مجموع یک میلیارد تومان به آن ملک تعلق گیرد.

این در حالی است که با توجه به میانگین قیمت واحدهای مسکونی در تهران (۵ تا ۶ میلیارد تومان)، برای تأمین هزینه خرید، حداقل ۳ تا ۴ میلیارد تومان تسهیلات لازم است. بنابراین، این وام نیز به میزان قابل توجهی از قیمت واقعی مسکن عقب‌تر است و نمی‌تواند مشکل تأمین مالی خریداران را برطرف کند.

وام ساخت مسکن؛ کمتر از هزینه ساخت پروژه‌های دولتی

یکی دیگر از تغییرات این مصوبه، افزایش سقف وام ساخت مسکن به ۵۰۰ میلیون تومان است. این در حالی است که وام ساخت برای پروژه‌های دولتی مسکن ملی پیش‌تر به ۶۵۰ میلیون تومان رسیده بود. این تفاوت نشان‌دهنده سیاست‌گذاری‌ای است که به جای حمایت از ساخت‌وساز بخش خصوصی، تمرکز خود را بر پروژه‌های دولتی گذاشته است.

در حال حاضر، هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان در تهران نزدیک به ۳۰ میلیون تومان و در سطح کشور حدود ۲۰ میلیون تومان برآورد می‌شود. در چنین شرایطی، اگر قرار باشد دو سوم هزینه ساخت از محل وام تأمین شود، سقف وام باید حداقل یک میلیارد تومان باشد. اما در مصوبه جدید، این مبلغ تنها ۵۰۰ میلیون تومان تعیین شده است، که عملاً نمی‌تواند محرک مناسبی برای رونق ساخت‌وساز در بخش خصوصی باشد.

نتیجه‌گیری؛ آیا وام مسکن توان خرید را افزایش می‌دهد؟

با وجود تغییراتی که در سقف وام مسکن اعمال شده، به نظر می‌رسد که این تسهیلات همچنان از واقعیت‌های بازار فاصله دارد و نمی‌تواند پاسخگوی نیاز متقاضیان باشد. افزایش خفیف وام خرید، عدم تناسب آن با قیمت‌های فعلی بازار و عدم اتخاذ سیاست‌های مؤثر برای تأمین مالی صحیح، باعث شده که این مصوبه نتواند تأثیر چشم‌گیری در بهبود وضعیت مسکن داشته باشد. تا زمانی که سیاست‌گذاری در حوزه تسهیلات مسکن به سمت واقعی‌تر شدن نرود، مشکلات موجود همچنان پابرجا خواهند ماند.