دلار به خانه‌ها حمله کرد؛ اجاره‌بها در مسیر صعودی!
با افزایش نرخ ارز و نوسانات بازار، پیش‌بینی‌ها از افزایش نرخ اجاره‌بها در سال جاری خبر می‌دهند.
افزایش قیمت ارز در ماه‌های اخیر موجی از نگرانی در بازار مسکن به راه انداخته است. تحلیل‌گران اقتصادی معتقدند که افزایش نرخ دلار به طور مستقیم بر افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی تأثیر گذاشته و در پی آن، بازار مسکن دچار تغییرات قابل توجهی خواهد شد. این روند موجب افزایش فشار بر مستاجران خواهد شد چرا که مالکان قصد دارند با افزایش اجاره‌بها، اثرات کاهش ارزش پول ملی را جبران کنند. یکی از تحلیل‌گران بازار مسکن در این زمینه می‌گوید: «وقتی دلار گران می‌شود، به افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی و در نتیجه افزایش قیمت مسکن منجر می‌شود. به طور کلی، در کشور ما صاحب‌خانه‌ها چیزی بین یک ششم تا یک هشتم از قیمت مسکن خود را به عنوان اجاره در نظر می‌گیرند و به نظر می‌رسد که فشار مالکان در سال جاری به مستاجران بیشتر خواهد شد.»
در حال حاضر، مشکلات اساسی در تأمین مسکن مناسب و اجاره‌ای برای اقشار مختلف جامعه به ویژه اقشار متوسط و کم‌درآمد مشاهده می‌شود. در شرایط فعلی، نیاز کشور به سالانه یک میلیون واحد مسکونی احساس می‌شود، اما در عمل تنها ۳۰۰ هزار واحد مسکونی در سال ساخته می‌شود. این کمبود شدید عرضه مسکن باعث افزایش قیمت‌ها و پیچیده‌تر شدن وضعیت مستاجران شده است.
گزارش‌ها نشان می‌دهد که در سال‌های اخیر، تعداد خانوارهای مستاجر درگیر فقر مسکنی رشد قابل توجهی داشته است. در سال ۱۴۰۱، بیش از یک میلیون خانوار مستاجر در مناطق شهری کشور با فقر دست و پنجه نرم می‌کردند و ۲۳۳ هزار خانوار نیز پس از پرداخت هزینه‌های اجاره مسکن به زیر خط فقر رفته‌اند.
یکی از دلایل اصلی تورم مسکن، کمبود عرضه و تقاضای بالا است. طبق نظر مهیار رمضان‌خانی، تحلیل‌گر بازار مسکن، «ما در کشور با شکاف بزرگ در تأمین مسکن مناسب مواجه هستیم. در حالی که نیاز به مسکن سالانه یک میلیون واحد است، اما در عمل تنها ۳۰۰ هزار واحد مسکونی ساخته می‌شود که این کمبود به سرعت بر قیمت‌ها تاثیر می‌گذارد.» وی همچنین به نرخ تورم عمومی اشاره کرده و توضیح داد که افزایش تورم در سال‌های اخیر باعث شده که مالکان، کاهش قدرت خرید خود را با افزایش نرخ اجاره جبران کنند.
یکی از مسائل مهم دیگر که موجب افزایش نرخ اجاره‌بها شده، عدم وجود قوانین حمایتی از مستاجران است. رمضان‌خانی بیان کرد: «در کشورهای توسعه‌یافته، قوانین حمایتی برای مستاجران به وضوح تعریف شده است، اما در ایران، نبود این قوانین به مالکان این امکان را داده که قیمت‌ها را به دلخواه خود افزایش دهند.» حتی سقف ۲۵ درصدی برای افزایش اجاره‌بها نیز نتواسته مانع از افزایش سرسام‌آور اجاره‌ها شود.
در همین حال، گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد که از سال ۱۳۹۶ تا ۱۴۰۴، قیمت مسکن در تهران به طور چشمگیری افزایش یافته است. نرخ میانگین هر مترمربع مسکن در تهران در مرداد ۱۴۰۱، ۸۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بوده که نشان‌دهنده جهش ۲۱ برابری قیمت مسکن در طول هفت سال گذشته است.
افزایش نرخ ارز در ماه‌های گذشته، باعث افزایش انتظارات تورمی در کشور شده و پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهد که تورم اجاره‌بها در سال جاری در محدوده ۴۰ تا ۶۰ درصد قرار خواهد گرفت. این نرخ افزایش، حتی از نرخ تورم عمومی که در حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد گزارش شده است، بیشتر خواهد بود. این افزایش به طور طبیعی مشکلات اقتصادی مستاجران، به ویژه قشر متوسط و پایین را بیشتر خواهد کرد. رمضان‌خانی پیش‌بینی می‌کند که افزایش اجاره‌بها در سال جاری، فشارهای زیادی به اقشار کم‌درآمد وارد خواهد کرد و روند حاشیه‌نشینی را نیز تشدید خواهد کرد.
این تحلیل‌گر اقتصاد مسکن در ادامه به چالش‌های موجود در بخش ساخت و ساز اشاره کرده و گفت: «در کشور ما، هر فردی می‌تواند به ساخت و ساز مسکن بپردازد، حتی افرادی که تخصص لازم را ندارند. در بسیاری از کشورهای دنیا، ساخت و ساز عمدتاً توسط شرکت‌ها و افراد حقوقی انجام می‌شود که این امکان نظارت و قانون‌گذاری را راحت‌تر می‌کند.»
طبق محاسبات رسمی، هزینه‌های بالای اجاره مسکن باعث شده که حداقل ۲۳۳ هزار خانوار ایرانی بعد از پرداخت اجاره بها، به زیر خط فقر برسند. در حقیقت، بخش بزرگی از جمعیت فقیر کشور را مستاجران تشکیل می‌دهند. مرکز پژوهش‌های مجلس نرخ فقر در کشور را بیش از ۳۰ درصد اعلام کرده و این مسأله نشان‌دهنده بحران جدی در حوزه مسکن و اجاره در ایران است.
