سقوط بی‌سابقه قیمت مسکن در تهران؛ رکود سنگین، خریداران فراری!
در پی تحولات سیاسی و نظامی اخیر، بازار مسکن پایتخت با شوکی تاریخی مواجه شد؛ قیمت پیشنهادی آپارتمان‌ها به پایین‌ترین سطح خود طی ۱۲ سال گذشته رسید.
بازار مسکن تهران در خردادماه امسال با یکی از شدیدترین افت‌های قیمتی خود طی بیش از یک دهه گذشته روبه‌رو شد. بررسی شاخص «قیمت پیشنهادی» نشان می‌دهد این شاخص در ابتدای تیر نسبت به ابتدای خرداد، با سقوط ۸.۵ درصدی همراه بوده است. چنین افت ماهانه‌ای از فروردین سال ۱۳۹۲ تاکنون سابقه نداشته است.
در ماه گذشته، اثرگذاری دو رویداد عمده سیاسی و امنیتی در سطح منطقه‌ای و بین‌المللی، بازار ملک تهران را در وضعیتی بی‌سابقه قرار داد. طبق گزارش میدانی روزنامه «دنیای اقتصاد»، حملات نظامی و تنش‌های بین ایران و رژیم صهیونیستی، بازار را به شدت دچار رکود و رفتارهای نظاره‌گرانه کرد. فعالان بازار، این دوره را «یخبندان معاملات» توصیف کرده‌اند.
آمارها حاکی است در پایان خرداد و روزهای آغازین تیر، پیش از اعلام آتش‌بس، میانگین قیمت پیشنهادی آپارتمان در ۲۲ منطقه تهران به ۹۳.۳ میلیون تومان در هر متر مربع رسید. این رقم در مقایسه با میانگین قیمت ۱۰۲ میلیون تومانی در پایان اردیبهشت، به وضوح نشان‌دهنده ریزش تاریخی قیمت‌هاست. این میزان افت ماهانه، بازار مسکن را در مقایسه با دیگر بازارهای سرمایه‌گذاری، به پایین‌ترین سطح بازدهی رساند.
در همین بازه، بازار بورس با بازدهی منفی ۴ درصد، و بازار ارز و طلا با رشد ۱۲ و ۱.۵ درصدی، عملکردی بسیار بهتر از مسکن داشته‌اند. افت شاخص مسکن، آن را به قرمزترین بازار دارایی در خرداد تبدیل کرده است.
تحقیقات میدانی نشان می‌دهد که رکود سنگین معاملات از نیمه دوم خرداد شدت بیشتری یافته و آغاز حملات نظامی به تهران، آن را به نقطه توقف کامل رسانده است. بسیاری از فروشندگان و خریداران به دلیل تعطیلی ادارات، ناپایداری سامانه‌ها و مشکلات بانکی، قادر به انجام معاملات نبودند.
یکی از دلایل اصلی برای این سقوط، کاهش شدید تقاضا بوده است. در هفته‌های پایانی خرداد و آغازین تیر، حتی اندک متقاضیان خرید نیز عقب‌نشینی کرده‌اند. بخشی از این عقب‌نشینی به دلیل عدم توانایی خریداران در دریافت وام مسکن از بانک‌ها بوده است.
از سوی دیگر، واسطه‌های ملکی نیز تایید می‌کنند که در ۱۲ روز ابتدایی جنگ، بازار به حالت تعطیلی کامل درآمده بود. به گفته آن‌ها، «انجام تشریفات قانونی خرید و فروش عملاً غیرممکن شده بود». برخی از خریداران که مراحل اولیه خرید را پیش برده بودند، به دلیل تعطیلی ادارات و نارسایی‌های سامانه‌های رسمی، از عقد قرارداد بازماندند.
پژوهش‌های میدانی همچنین از کاهش چشمگیر عرضه مسکن در بازار خبر می‌دهد. بخش قابل توجهی از فایل‌های فروش مربوط به نیمه اول خرداد بوده و پس از آغاز درگیری‌ها، فایل جدید به بازار وارد نشده است. در مناطق شرقی، شمالی و تا حدودی جنوب غرب تهران، افت قیمت پیشنهادی محسوس‌تر بوده و کاهش بیشتری را نسبت به دیگر مناطق تجربه کرده‌اند.
با این حال، میانگین قیمت پیشنهادی در ابتدای تیر امسال نسبت به تیر سال گذشته هنوز رشد ۷.۲ درصدی را نشان می‌دهد. همچنین این عدد نسبت به «قیمت قطعی» تیر پارسال، ۸.۶ درصد افزایش داشته است. این در حالی است که پس از اختلالات سامانه‌ای ایجادشده توسط وزارت راه و شهرسازی، بانک مرکزی از مرداد پارسال تاکنون آماری از قیمت قطعی آپارتمان منتشر نکرده است.
در واقع، آنچه اکنون مبنای تحلیل‌ها قرار گرفته، قیمت‌های پیشنهادی فروشنده‌هاست که اغلب پیش از قطعی شدن معاملات و پس از چانه‌زنی‌ها دستخوش تغییر می‌شود. در شرایط فعلی، این قیمت‌ها نیز به شدت افت کرده‌اند.
روایت فعالان ملکی حاکی از آن است که بخش عمده رکود کنونی نه‌فقط نتیجه جنگ اخیر، بلکه امتداد روندی است که از پیش آغاز شده بود. با بلاتکلیفی مذاکرات غیرمستقیم ایران و آمریکا، بازار در حالتی از انتظار به‌سر می‌برد و عرضه‌کنندگان به دلیل نااطمینانی، ریسک فروش را نمی‌پذیرند.
در این میان، برخی مالکان برای جلوگیری از زیان احتمالی، اقدام به عرضه فوری ملک خود کرده‌اند و حاضر شده‌اند املاک‌شان را با قیمتی پایین‌تر از میانگین بازار واگذار کنند. با این حال، همچنان بخش عمده فروشندگان در حالت تردید و صبر قرار دارند تا جهت‌گیری بازار مشخص شود.
از سوی دیگر، متقاضیان خرید نیز که عمدتاً مصرفی بوده و با هدف تبدیل به احسن وارد بازار می‌شدند، در هفته‌های اخیر عقب‌نشینی کرده‌اند. معاملات محدود موجود بیشتر به واحدهای ریزمتراژ اختصاص داشته است.
بازار مسکن در حالی وارد تابستان شده که سایه سنگین تحولات سیاسی، آن را در وضعیتی نیمه‌تعطیل قرار داده است. در عین حال، بازار اجاره و رهن فعال‌تر از گذشته دنبال می‌شود و حتی پیش از بحران اخیر نیز، بخش عمده جنب‌وجوش در بازار مسکن مربوط به مستأجران بوده است.
در مجموع، بازار ملک در تهران به دلیل فضای ملتهب سیاسی و امنیتی و همچنین اختلالات اداری و بانکی ناشی از آن، با سکون و رکود تاریخی روبه‌رو شده و آینده قیمت‌ها نیز همچنان در هاله‌ای از ابهام قرار دارد.
