زمین‌گیر شدن بازار مسکن در برابر جهش طلا و دلار
در حالی که بسیاری از مردم همواره خرید خانه را مطمئن‌ترین سرمایه‌گذاری می‌دانستند، تازه‌ترین آمارها نشان می‌دهد بازار مسکن تهران در یک سال اخیر کمترین بازدهی را نسبت به طلا، دلار و حتی بورس داشته است.
میانگین قیمت مسکن در تهران طی خردادماه سال جاری با رشد ۶.۱ درصدی به حدود متری ۱۰۴ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسیده است؛ رقمی که نشان می‌دهد این بازار در مقایسه با سایر بازارهای سرمایه‌گذاری، کمترین میزان رشد را تجربه کرده است.
داده‌های غیررسمی منتشر شده از بازار مسکن پایتخت طی سال ۱۴۰۳ تا ۱۴۰۴ حاکی از آن است که نرخ هر متر مربع آپارتمان در تهران تنها ۶ درصد افزایش یافته؛ در حالی که طلا، ارز و بورس در همین بازه زمانی بازدهی به مراتب بیشتری داشته‌اند.
بررسی آگهی‌های خرید و فروش مسکن در تهران نشان می‌دهد قیمت پیشنهادی هر متر مربع از حدود ۹۸.۵ میلیون تومان در خرداد سال گذشته به ۱۰۴.۵ میلیون تومان در خرداد امسال رسیده است. این افزایش اندک، به‌خوبی گویای افت جایگاه بازار ملک در رقابت با سایر گزینه‌های سرمایه‌گذاری است.
رکود معاملات در سایه تحولات سیاسی و اقتصادی
بر اساس داده‌های سامانه کیلید، کاهش شدید قدرت خرید خانوارها منجر به افت قابل توجه معاملات ملکی در تهران شده است. علاوه بر این، تأثیر مستقیم جنگ ۱۲ روزه ایران و رژیم صهیونیستی نیز بر رکود و کاهش عرضه و تقاضا در بازار مسکن مشهود بوده است.
گزارش‌ها نشان می‌دهد تعداد آگهی‌های فروش آپارتمان در خرداد ۱۴۰۳ نسبت به مدت مشابه سال قبل ۵۳ درصد کاهش داشته است. این افت درست هم‌زمان با روزهای آغاز جنگ رخ داده و حتی پس از پایان آن، بازار همچنان در وضعیت شوک و رکود باقی مانده است.
جالب آنکه میانگین قیمت واحدهای ثبت‌شده در آگهی‌ها در خرداد ۱۴۰۳ حدود ۰.۹ درصد کمتر از سال گذشته بوده، اما در همان دوره، متوسط قیمت هر متر مربع ۶.۱ درصد رشد را ثبت کرده است. کارشناسان این تناقض را ناشی از تغییر ترکیب آگهی‌ها می‌دانند؛ به این معنا که سهم واحدهای کوچک‌تر (زیر ۷۵ متر) در آگهی‌ها حدود ۵ درصد بیشتر شده و همین مسئله موجب افزایش قیمت میانگین هر متر مربع شده است.
وضعیت عمر بنا و آگهی‌های اجاره
بررسی‌ها نشان می‌دهد در سال ۱۴۰۴، سهم ملک‌های کمتر از پنج سال ساخت در میان آگهی‌ها ۲۹.۵ درصد بوده که نسبت به سال قبل ۱.۲ درصد کاهش یافته است.
از سوی دیگر، آگهی‌های مربوط به رهن و اجاره نیز با افت محسوسی همراه بوده؛ به‌طوری که تعداد آن‌ها در تهران ۲۱ درصد کمتر از سال گذشته گزارش شده است.
شاخص قیمت به اجاره و بازدهی بازارها
شاخص قیمت به اجاره (Price/Rent) که یکی از معیارهای سنجش بازدهی در بازار مسکن محسوب می‌شود، در تهران از ۱۵.۵ در خرداد ۱۴۰۳ به ۱۶.۱ در خرداد ۱۴۰۴ افزایش یافته است.
با این حال، مقایسه بازدهی بازارهای مختلف تصویر روشنی از عقب‌ماندگی مسکن ارائه می‌دهد: در یک سال اخیر، قیمت مسکن تنها ۶ درصد رشد داشته، در حالی که طلا با جهش ۱۰۱ درصدی، دلار با افزایش ۳۸ درصدی و شاخص بورس با رشد ۳۶ درصدی از مسکن پیشی گرفته‌اند.
به این ترتیب، در شرایطی که همواره خانه‌دار شدن برای بسیاری از خانوارهای ایرانی اولویت و آرزوی اصلی بوده است، بازار مسکن اکنون در رقابت با طلا، ارز و بورس کمترین جذابیت را برای سرمایه‌گذاران دارد.
