پیش بینی طوفانی قیمت مسکن تا پایان سال ۱۴۰۴

خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران، اعلام کرد نوسانات شدید بازار ارز، عامل اصلی آشفتگی این روزهای بازار مسکن است. او تأکید کرد که بسیاری از فروشندگان به دلیل نگرانی از آینده دارایی خود، از امضای قراردادهای خرید و فروش عقب‌نشینی کرده‌اند و بازار در وضعیت کم‌سابقه‌ای از تردید فرو رفته است.

باقرپور با اشاره به دو اثر کوتاه‌مدت و بلندمدت موج نوسان‌های ارزی بر بازار املاک گفت که در مرحله نخست، «تأثیر اصلی، روانی است»؛ یعنی حتی بدون تغییر محسوس قیمت، فضای بازار به‌شدت ملتهب می‌شود. او توضیح داد باید میان رشد طبیعی نرخ ارز و جهش‌های غیرعادی هفته‌های اخیر تفاوت گذاشت، زیرا پیامدهای این دو سناریو کاملاً با هم فرق دارد.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران یادآوری کرد تجربه سال‌های گذشته نشان می‌دهد هر بار نرخ ارز یک‌باره و غیرقابل‌کنترل افزایش یافته، پیش از هر چیز بازارهای مختلف دچار بی‌ثباتی شده‌اند. همان‌طور که در صنف‌های موبایل، مصالح ساختمانی و سایر حوزه‌ها مشاهده شد، فروشندگان با افزایش تردید و نگرانی، از فروش کالا خودداری می‌کنند.

افزایش تقاضا در املاک؛ توقف فروشندگان

او گفت پیش‌بینی‌های قبلی درباره حرکت جاماندگان بازار ارز و طلا به سمت بازار مسکن اکنون به‌وضوح در حال تحقق است. تقاضا در دفاتر املاک بالا رفته، اما فروشندگان همچنان عقب نشسته‌اند. به گفته او، دلیل اصلی این عقب‌نشینی، ترس از ناتوانی در جایگزینی دارایی پس از فروش است.

باقرپور تأکید کرد تغییرات سریع بازارهای موازی و توقف فعالیت آنها، فروشندگان را در وضعیتی گذاشته که نتوانند برای اهداف مالی خود برنامه‌ریزی کنند. به همین دلیل، در حال حاضر بازار مسکن بیش از افزایش واقعی قیمت‌ها، از اثرات روانی نوسانات ارزی آسیب می‌بیند.

او افزود توقف معاملات بیشتر به دلیل انصراف فروشندگانی است که پیش‌تر فعال بودند. این در حالی است که بسیاری از فروشندگان اکنون دست‌کم یک یا دو مشتری جدی دارند، اما خودشان حاضر به معامله نیستند. به گفته او، اگر نرخ ارز با یک «ریزش جدی ۳۰ تا ۴۰ درصدی» مواجه نشود، باید انتظار موج شدید افزایش قیمت مسکن را داشت.

هشدار درباره جهش واقعی قیمت‌ها

او توضیح داد ادامه وضعیت فعلی می‌تواند به شکل‌گیری یک جهش واقعی قیمت در بازار مسکن منجر شود. باقرپور گفت: پیش‌تر نیز جهش قیمت‌ها پیش‌بینی شده بود، اما اکنون می‌توان با قاطعیت گفت که در صورت عدم سقوط سنگین نرخ ارز، این جهش تا پایان سال قطعی است. او افزود فضای روانی بازار به شکلی است که خریداران ناچارند پیشنهادهای جذاب‌تری ارائه کنند و این روند به‌تدریج «پایه قیمت جدید» بازار را می‌سازد.

رکود تولید؛ عامل تشدید بحران

باقرپور به کاهش تولید مسکن در یک تا دو سال اخیر نیز اشاره کرد و گفت بر اساس داده‌های بانک مرکزی، تولید مسکن حدود ۱۲.۹ درصد کاهش داشته و همین مسئله نسبت عرضه و تقاضا را به هم زده است. او تأکید کرد این کاهش تولید می‌تواند در نیمه سال آینده موج دوم افزایش قیمت‌ها را رقم بزند.

او افزود املاک زیر ۱۰ میلیارد تومان در تهران تقریباً از بازار فروش خارج شده‌اند و صاحبان آنها تمایلی به معامله ندارند؛ در حالی که بیشترین تقاضا دقیقا در همین محدوده قیمتی شکل گرفته است. باقرپور تأکید کرد هرچند بازار املاک گران‌تر فعلاً تغییر چشمگیری ندارد، اما با اندکی تأخیر موج افزایش قیمت به آن بخش هم خواهد رسید.

انتقاد تند از سیاست‌های ارزی و فضای غیرقابل پیش‌بینی

این فعال صنفی با انتقاد از نوسانات شدید ارز گفت چنین تغییرات روزانه‌ای در هیچ بازار باثباتی قابل توجیه نیست. او توضیح داد اگر کاهش ۳۵ تا ۴۰ درصدی نرخ ارز رخ دهد—چه ناشی از مذاکرات و چه ناشی از عوامل منطقه‌ای مثل توقف جنگ اوکراین—سرمایه‌های سرگردان از طلا و دلار خارج شده و به سمت املاک حرکت می‌کنند. با این حال، این کاهش الزاماً منجر به ارزانی مسکن نخواهد شد؛ بلکه فقط می‌تواند از جهش‌ جدید جلوگیری کند.

تهدید خروج سازندگان از کشور

در پاسخ به نگرانی‌ها درباره مهاجرت سازندگان، باقرپور گفت هر فعال اقتصادی ترجیح می‌دهد در محیطی با ثبات و قابل پیش‌بینی فعالیت کند؛ اما شرایط فعلی بازار مسکن چنین امکانی را فراهم نمی‌کند. او هشدار داد هیچ پروژه در حال ساخت با ارقام اولیه خود تکمیل نخواهد شد و این وضعیت تهدیدی جدی برای سازندگان و مردم سرمایه‌گذار در پروژه‌های مشارکتی است.

قیمت نهاده‌های ساخت؛ همیشه افزایشی

او افزود: افزایش قیمت مصالح ساختمانی در اثر نوسانات ارز حتی با کاهش نرخ ارز نیز به سطح قبلی برنمی‌گردد و این مسئله هزینه تمام‌شده تولید مسکن را دائماً بالا می‌برد.

انتقاد صریح از سیاست‌های دولت

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران با انتقاد از عملکرد دولت گفت به نظر می‌رسد دولت چندان نسبت به رکود ساخت‌وساز ناراضی نیست و حتی به نوعی آن را تشدید می‌کند. او با اشاره به کاهش شدید تولید، تأکید کرد دولت‌ها به جای ارائه آمار شفاف، بیشتر دنبال پنهان‌سازی داده‌ها هستند و تصور می‌کنند این روش می‌تواند تورم را کنترل کند؛ در حالی که «بازار مسیر خود را می‌رود».

نقد طرح «خانه‌ریزی شهرداری»

باقرپور در بخش دیگری از سخنانش گفت طرح خانه‌ریزی شهرداری پاسخی برای خانه‌دار شدن مردم نیست. او اشاره کرد مدیرعامل سازمان مشارکت‌های شهرداری هم این موضوع را تأیید کرده و هدف اصلی این طرح را «حفظ ارزش دارایی‌ها» دانسته است.

او توضیح داد شهرداری به جای انجام وظایف مدیریتی، وارد فعالیت‌های اقتصادی و بنگاه‌داری شده و با جمع‌آوری پول مردم به ساخت‌وساز می‌پردازد؛ در حالی که این کار خارج از مأموریت اصلی این نهاد است.

احتمال شکست طرح

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران گفت مردم امروز از طرح‌هایی با ریسک بالا استقبال نمی‌کنند و به همین دلیل طرح خانه‌ریزی نیز احتمال موفقیت چندانی ندارد. او یادآور شد تجربه صندوق املاک و مستغلات نیز با ناکامی همراه بود و انتشار گزارش‌ها درباره آن به سرعت متوقف شد.

در پایان باقرپور تأکید کرد فضای روانی بازار و جهت‌دهی سیاست‌های دولتی به سمت ارز و طلا، نقش مهمی در شکست چنین ابتکارهایی داشته و همین روند می‌تواند باعث ناکامی طرح خانه‌ریزی هم شود.