طلا، دلار یا مسکن: کدامیک در سال آینده شما را خوشحال‌تر می‌کند؟
بازار مسکن ایران در سال ۱۴۰۴ با دو عامل تأثیرگذار، یعنی نرخ تورم و کاهش قدرت خرید متقاضیان، مواجه خواهد شد.
در گفتگو با رضا ساجدین، کارشناس و مدرس تکنیک‌های معامله مسکن، به بررسی سناریوهای مختلف پیش‌روی بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ پرداخته شده است. او بر این باور است که چهار سناریو قابل پیش‌بینی برای بازار مسکن وجود دارد و این سناریوها تحت تأثیر «آثار به‌جا مانده از فراز و فرود ریسک از سال ۹۷ تاکنون» ترسیم می‌شوند. یکی از این سناریوها تکرار وضعیت‌های منفی سال‌های ۹۷ تا ۹۹ خواهد بود.
سناریوهای پیش‌رو: ۳ ضلعی اثرگذار بر قیمت مسکن
بسیاری از متقاضیان مسکن به دنبال پاسخ به این سؤال هستند که بازار امسال به کدام سو حرکت می‌کند. رضا ساجدین پیش‌بینی می‌کند که در سال آینده یک «سه‌ضلعی» تعیین‌کننده وضعیت متغیرهای بخش مسکن و ساختمان شکل خواهد گرفت که راس اصلی آن «ریسک سیاسی» است و دو رأس دیگر شامل «تورم تولید» و «قدرت خرید» خواهند بود.
ارتباط قیمت مسکن با نرخ ارز و بهره
قیمت مسکن در بسیاری از کشورها تحت تأثیر عوامل مختلفی است؛ بازار املاک ایران نیز از این قاعده مستثنی نیست. رضا ساجدین در این زمینه توضیح می‌دهد که در ایران، قیمت مسکن به‌طور مستقیم تحت تأثیر عواملی مانند نوسانات نرخ دلار و قیمت مقاطع فولادی است. به‌هراندازه که در یک دوره شاهد افزایش قیمت ارز باشیم، قیمت مقاطع فولادی نیز افزایش خواهد یافت. در ساخت‌وساز، بخش عمده‌ای از هزینه‌های ساخت مربوط به خرید مقاطع فولادی است که نوسانات این قیمت می‌تواند تأثیر بسزایی بر افزایش قیمت مسکن داشته باشد.
اثر عرضه و تقاضا بر قیمت مسکن
بخشی دیگر از عواملی که بر قیمت مسکن تأثیر دارد، شرایط عرضه و تقاضا و توان خرید متقاضیان است. ساجدین می‌گوید که در صورت کمبود عرضه و وجود تقاضا برای خرید مسکن، قیمت مسکن روند افزایشی خواهد داشت و خریداران مجبور به پرداخت هزینه‌های بیشتری هستند؛ اما در شرایطی که تقاضا برای خرید مسکن کاهش یابد و عرضه افزایش یابد، قیمت‌ها کاهشی خواهد بود.
تورم و تأثیر آن بر قیمت مسکن
در شرایطی که اطلاعات دقیقی از روند معاملات مسکن در دسترس نیست، ساجدین به تشریح اصلی‌ترین عوامل مؤثر بر افزایش قیمت مسکن می‌پردازد و نرخ تورم را به عنوان عامل اصلی شناخته‌شده در این رابطه معرفی می‌کند. او توضیح می‌دهد که هنگامی که نرخ تورم در جامعه رو به افزایش باشد، افراد تلاش می‌کنند تا ارزش نقدینگی خود را با تبدیل آن به دارایی‌هایی با ثبات مانند مسکن حفظ کنند، که این امر می‌تواند بر افزایش تقاضا در بازار مسکن تأثیرگذار باشد.
تفاوت قیمت‌ها در مناطق مختلف
افزایش قیمت زمین یکی دیگر از مؤلفه‌های مهم در افزایش نرخ مسکن به شمار می‌آید. ساجدین توضیح می‌دهد که قیمت مسکن بیشتر تحت تأثیر بهای زمین است و این نکته در تفاوت قیمت مسکن در مناطق شمالی و جنوبی شهر کاملاً مشهود است. تمایل مالکان زمین به فروش یا نگهداری زمین، به‌طور قابل‌توجهی قیمت زمین را تعیین کرده و، به‌دنبال آن، بر قیمت نهایی مسکن نیز تأثیر می‌گذارد.
تأثیر بازارهای ارز و طلا بر رکود بازار مسکن
برخی از کارشناسان معتقدند که با کاهش قدرت خرید مسکن در سال‌های اخیر، دارندگان سرمایه‌های خرد به سمت بازار ارز و طلا رو آورده‌اند. ساجدین توضیح می‌دهد که در حال حاضر، خریدار فوری در بازار مسکن وجود ندارد، چرا که نقدشوندگی این بازار پایین است. در شرایطی که نوسانات قیمت در بازارهای ارز و طلا مشاهده می‌شود، تقاضا نیز در این بازارها به‌خاطر امکان نقدشوندگی فوری افزایش یافته است، درحالی‌که بازار مسکن به‌دلیل پایین بودن قدرت نقدشوندگی، به‌سرعت واکنش نشان نمی‌دهد.
گردش روند قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴
با توجه به سناریوهای ممکن برای بازار مسکن در سال آینده، ساجدین می‌گوید که می‌توان چهار سناریو را ترسیم کرد که همگی دارای یک فصل مشترک هستند: «تداوم رکود معاملات با احتمال بالا». به‌عنوان سناریو اول، احتمال تکرار اوضاع مشابه سال‌های ۹۷ تا ۹۹ وجود دارد که در این صورت قیمت مسکن در همین مسیر حرکت خواهد کرد. البته در این سناریو، احتمال تغییر قیمت‌ها به صورت مشابه سال‌های گذشته پایین است، چرا که «قدرت خرید تقاضای سرمایه‌ای» به‌شدت پایین‌تر از سطح متوسط قیمت آپارتمان قرار دارد.
سناریوی دوم نشان‌دهنده افزایش ریسک سرمایه‌گذاری در بازارهای موازی مانند سال ۱۴۰۰ است؛ در این حالت، ممکن است بازده بازار مسکن از سایر بازارها بیشتر شود. سناریوی سوم به کاهش التهاب قیمت در بازار مسکن اشاره دارد، اما انتظار می‌رود که دست‌یابی به وضعیت نرمال نیازمند دو سال زمان باشد. سناریوی چهارم نیز وضعیتی مشابه سال ۱۴۰۳ را پیش‌بینی می‌کند. در کنار «بازیگردان اصلی»، فاکتور «تورم تولید مسکن» نیز تأثیر قابل‌توجهی دارد. در حال حاضر، میزان رشد هزینه‌های ساخت و ساز ۵/۱ برابر رشد قیمت فروش مسکن است که این موضوع امکان تعدیل کاهشی قیمت‌ها را دشوار کرده است.
رشد قیمت مسکن و مقایسه آن با تورم عمومی
در طول ۷ سال گذشته، قیمت مسکن رشد قابل‌توجهی داشته است؛ به‌طوری‌که نرخ تورم مسکن در این مدت به ۳ برابر متوسط تورم سالانه تاریخی مسکن ۳۰ سال قبل از آن رسیده است. در این مدت قیمت آپارتمان در تهران به‌طور میانگین سالانه ۶۰ درصد افزایش یافته است، در حالی که میانگین نرخ تورم عمومی تنها حدود ۳۸ درصد بوده است. این اختلاف بین رشد قیمت‌های اسمی مسکن و تورم عمومی موجب جهش نرخ واقعی آپارتمان شده است.
دلایل ثبات نسبی بازار مسکن در ماه‌های اخیر
بازار مسکن در طول سال ۱۴۰۳ تا حدودی باثبات به نظر می‌رسید. رضا ساجدین درباره امکان ثبات روند قیمت مسکن در سال آینده می‌گوید: ریسک سیاسی عامل رشد ۵۲ درصدی نرخ دلار در ۱۱ ماه گذشته بوده است. با این حال، «میل به سرمایه‌گذاری ملکی» به‌شدت کاهش یافته و همین امر باعث شده تا قیمت مسکن در طول امسال نسبت به سال‌های ۹۷ تا ۱۴۰۲ نوعی «ثبات نسبی» یا کم‌رشدی را تجربه کند. میزان افزایش قیمت مسکن در سال‌جاری به اندازه یک‌سوم افزایش قیمت در سال‌های گذشته بوده است.
ارزیابی روند ۷ ساله بازار مسکن
برای تحلیل تحولات بازار مسکن، باید به نکات بسیاری توجه کرد؛ رضا ساجدین به‌عنوان کارشناس بازار املاک تأکید می‌کند که تجزیه و تحلیل سناریوهای احتمالی بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ بدون درک آنچه در ۷ سال اخیر اتفاق افتاده، می‌تواند موجب ایجاد «خطای دید» شود. نیاز به بررسی عملکرد سال‌های ۹۷ تا ۱۴۰۳ به‌دلیل وجود عوامل تأثیرگذار در این سال‌ها بر بازار مسکن ضروری به نظر می‌رسد.
«ریسک سیاسی»، به عنوان یکی از متغیرهای کلیدی، همواره تأثیر مهمی بر بازار مسکن خواهد داشت و در سال آینده نیز نقش‌آفرینی خواهد کرد. این عامل به‌طور مستقیم و از طریق تأثیرگذاری بر متغیرهای اقتصادی کلان، رفتار بازار مسکن و روند قیمت‌ها را تحت تأثیر قرار می‌دهد.
