حباب مسکن ایران در آستانه ترکیدن؟/ تأثیر توافق احتمالی با آمریکا بر بازار خانه
آیا با نزدیکی ایران و آمریکا به توافق، بازار مسکن نیز دچار شوک خواهد شد؟ کاهش نرخ ارز و افت قیمت‌ها در بازارهای دیگر، حالا نگاه‌ها را متوجه تحولات پیش‌رو در حوزه مسکن کرده است؛ بازاری که به واکنش‌های دیرهنگام خود مشهور است.
با افزایش گمانه‌زنی‌ها درباره دستیابی به توافق میان ایران و آمریکا و احتمال بهبود روابط اقتصادی، توجه تحلیل‌گران به آثار احتمالی این تغییرات بر بازارهای داخلی، به‌ویژه بازار مسکن، جلب شده است. بازار مسکن ایران که طی سال‌های اخیر با رشد قیمت و رکود توأمان مواجه بوده، حالا با چشم‌اندازی متفاوت روبروست. برخی کارشناسان اقتصادی بر این باورند که هرگونه کاهش در نرخ ارز ناشی از این توافق، می‌تواند زمینه‌ساز افت قیمت در حوزه‌های مختلف، از جمله مسکن شود.
با این حال، همان‌طور که منصور غیبی، کارشناس حوزه مسکن تصریح کرده است، بازار مسکن برخلاف سایر بازارهای مالی از جمله ارز، طلا و سکه، معمولاً واکنش سریعی به تغییرات نشان نمی‌دهد. به گفته وی: «بازار مسکن تأثیر مستقیم و فوری از تحولات در سایر بازارها نمی‌پذیرد و اثر این تغییرات با چند ماه تأخیر نمایان می‌شود، پس از آنکه شرایط اقتصادی تثبیت شود یا نوسانات شدت یابند.»
طی سال گذشته، با وجود نوسانات قابل توجه در بازارهای مالی و رشد قیمت‌ها در سایر حوزه‌ها، بازار مسکن با کمترین میزان بازدهی همراه بود. در نتیجه، بخش عمده‌ای از سرمایه‌ها به سمت بازارهایی با بازدهی کوتاه‌مدت‌تر سوق پیدا کرد و بازار مسکن از اولویت سرمایه‌گذاری خارج شد.
وقفه در تحرکات بازار مسکن و احتمال جهش آتی
این سکون در بازار مسکن گرچه نشانه‌ای از رکود است، اما مطابق تجارب گذشته، چنین شرایطی ممکن است مقدمه‌ای برای جهش قیمتی باشد. این جهش زمانی رخ می‌دهد که بازار برای جبران عقب‌ماندگی خود از نرخ تورم، وارد فاز جدیدی از رشد شود. به همین دلیل، سال ۱۴۰۴ ممکن است نقطه‌ای کلیدی در مسیر تغییرات بازار مسکن باشد؛ البته این موضوع وابسته به مسیر سیاست‌های اقتصادی و سیاسی کشور خواهد بود.
اگر مسیر گشایش‌های اقتصادی هموار شود، بازار مسکن با روند افزایشی همراه خواهد شد. در غیر این‌صورت، رکود فعلی ممکن است عمیق‌تر شود و تبعات گسترده‌تری برای حوزه ساخت‌وساز و دسترسی عمومی به مسکن به‌دنبال داشته باشد.
منصور غیبی در این‌باره می‌گوید: «مسکن به عنوان یک دارایی سنگین، واکنش سریع به تغییرات سایر بازارها ندارد و معمولاً با تأخیر زمانی وارد فاز تغییر می‌شود.»
ویژگی چسبندگی قیمت در بازار مسکن
یکی از ویژگی‌های کلیدی بازار مسکن، پایداری نسبی قیمت‌ها در برابر نوسانات سریع است. این "چسبندگی قیمتی" باعث می‌شود بازار مسکن نسبت به سایر بازارها، با ثبات بیشتری عمل کند. غیبی با اشاره به این موضوع اظهار کرد: «بازار مسکن برخلاف ارز و طلا که به‌سرعت دچار نوسان می‌شوند، تمایل به حفظ قیمت دارد و همین مسئله موجب ثبات ظاهری این بازار در کوتاه‌مدت می‌شود.»
انباشت قیمت‌های بالا در سال‌های گذشته
غیبی همچنین با نگاهی به روند افزایش قیمت‌ها در سال‌های اخیر، خاطرنشان کرد که قیمت مسکن در بازه‌های پنج تا شش ساله گاهی تا بیش از ۲۰۰ درصد رشد داشته است. او افزود: «افت قیمت در بازار مسکن معمولاً محدود و موقتی است و به‌همین دلیل، انباشت قیمتی همچنان در بازار باقی می‌ماند.»
از نگاه این کارشناس، تغییرات شدید در سیاست‌های بین‌المللی یا اقتصادی نمی‌تواند در کوتاه‌مدت انتظار سقوط یا رشد ناگهانی در بازار مسکن را ایجاد کند. این فرآیند زمان‌بر است و نیاز به ثبات در سایر شاخص‌های اقتصادی دارد.
نشانه‌های بازگشت تدریجی تقاضا
بررسی‌های اخیر نشان‌دهنده بازگشت آرام تقاضا به بازار مسکن است. غیبی در این زمینه توضیح داد: «در هفته‌های ابتدایی سال جدید، برخی از متقاضیان به خرید واحدهای کوچک و مصرفی روی آورده‌اند. این نشانه‌ای از فعال شدن دوباره بخش مصرفی بازار است و اگر این روند ادامه پیدا کند، می‌توان انتظار داشت که بازار به تعادل نسبی برسد.»
به نظر می‌رسد بازار مسکن ایران در آستانه یک نقطه عطف قرار دارد. نقطه‌ای که ممکن است با بهبود روابط بین‌المللی و کاهش تنش‌ها، راه را برای تغییرات قابل توجه در قیمت‌ها و میزان تقاضا باز کند؛ با این حال، این تغییرات به‌دلیل ماهیت خاص بازار مسکن، نه فوری خواهد بود و نه قابل پیش‌بینی در کوتاه‌مدت.
