مهاجرت آرام لاکچری‌نشین‌های تهران به محله‌های دیگر؛ زنگ خطر برای شمال شهر؟
در آستانه تابستان، بازار اجاره در محله‌های مرفه‌نشین تهران با رکودی کم‌سابقه دست‌وپنجه نرم می‌کند؛ در حالی‌که آگهی‌های متعددی منتشر شده، اما خبری از مستاجر نیست.
بازار اجاره مسکن در پایتخت، به‌ویژه در مناطق شمالی، با شرایطی متفاوت و غیرمنتظره روبه‌رو شده است. در حالی که ماه‌های جابه‌جایی آغاز شده‌اند، بنگاه‌های املاک در شمال تهران پر از فایل‌های اجاره هستند، اما میزان بازدید از این واحدها به طرز محسوسی کاهش یافته است و تعداد معاملات انجام‌شده نیز روندی نزولی دارد. مشاوران املاک از رکودی بی‌سابقه در این بخش از بازار سخن می‌گویند، در حالی که مالکان همچنان تمایلی به کاهش اجاره‌بها ندارند و با مقاومت قابل توجهی در برابر افت قیمت‌ها مواجه هستیم.
بی‌میلی مستاجران به سکونت در شمال پایتخت
به گفته فعالان بازار مسکن، ناامنی‌های پراکنده و نگرانی‌های امنیتی ناشی از حملات اخیر رژیم صهیونیستی به مناطق مسکونی، سبب شده است تا بخشی از مستاجران از انتخاب محله‌های شمالی منصرف شوند. این وضعیت در آگهی‌های منتشرشده نیز انعکاس یافته و عباراتی همچون «کاملاً امن» به‌عنوان ویژگی فایل‌ها درج شده‌اند؛ امری که پیش‌تر رایج نبوده است.
یکی از مشاوران املاک در محله زعفرانیه در این باره اظهار می‌کند:
«امسال مستاجران فقط به دنبال قیمت پایین‌تر نیستند؛ آن‌ها امنیت محله را نیز معیار انتخاب قرار داده‌اند. آپارتمان‌های گران‌قیمت و لوکس دیگر جذابیتی برای مستاجران ندارند.»
پایداری قیمت در محله‌های لوکس تهران
در کنار این تغییر رفتار تقاضا، روند اخراج و خروج اتباع غیرمجاز از سطح شهر نیز موجب افزایش تعداد واحدهای مسکونی خالی شده است. این امر، در بیشتر مناطق تهران موجب کاهش نرخ اجاره شده، اما در شمال شهر همچنان تمایلی به تغییر محسوس قیمت‌ها دیده نمی‌شود. بررسی‌ها حاکی از آن است که در محله‌هایی مانند نیاوران، زعفرانیه، الهیه و ولنجک، برخلاف برخی نواحی مرکزی و جنوبی که افت ۱۰ تا ۱۵ درصدی نرخ اجاره را تجربه کرده‌اند، هنوز چنین کاهش محسوسی ثبت نشده است.
برخی مشاوران املاک از تغییر رفتار محدود برخی مالکان خبر می‌دهند که حاضر به مذاکره یا تهاتر هستند، اما در مجموع، رویکرد قالب در میان مالکان همچنان حفظ قیمت‌های بالا و مقاومت در برابر کاهش رسمی اجاره‌بهاست.
رفتار تازه مالکان: اجاره واحد و مهاجرت به محله‌ای ارزان‌تر
مشاهده‌های میدانی نشان می‌دهد که برخی مالکان در شمال شهر، تصمیم گرفته‌اند ملک خود را اجاره دهند و با درآمد حاصل از آن، واحدی در منطقه‌ای ارزان‌تر اجاره کنند؛ روندی که پیش‌تر در بازار خرید ملک دیده می‌شد و حالا به بازار اجاره نیز تسری پیدا کرده است. با این وجود، مشاوران تأکید می‌کنند که همچنان فایل‌های زیادی بدون مستاجر باقی مانده‌اند.
یکی از مشاوران املاک فعال در منطقه الهیه می‌گوید:
«فایل‌ها زیاد شده‌اند، اما مستاجری نیست. برخی از مالکان ترجیح می‌دهند خانه خالی بماند تا اینکه مجبور شوند قیمت را پایین بیاورند. البته تعداد محدودی هم واقع‌بینانه رفتار کرده‌اند و خانه را با نرخ پایین‌تر اجاره داده‌اند، ولی مقاومت زیادی هنوز وجود دارد.»
جدول قیمت‌های اجاره در شمال پایتخت
بررسی فایل‌های آگهی‌شده در مناطق شمالی تهران نشان می‌دهد که نرخ‌های پیشنهادی، همچنان بر اساس عرف محله تعیین شده‌اند. تنها در موارد معدودی، شاهد کاهش قیمت‌ها هستیم. به عنوان نمونه، واحدی ۱۲۹ متری با سه اتاق خواب، ساخته‌شده در سال ۱۳۹۸ در زعفرانیه، با ۲ میلیارد تومان ودیعه و ۴ میلیون تومان اجاره ماهانه ارائه شده است.
همچنین، یک واحد ۷۰ متری تک‌خوابه در نیاوران، ساخته‌شده در سال ۱۳۹۵، با ۴۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۴۰ میلیون تومان اجاره ماهانه آگهی شده است. در قیطریه نیز واحدی ۱۱۰ متری دوخوابه متعلق به سال ۱۳۹۸، با ودیعه یک میلیارد تومانی و اجاره ۶۰ میلیون تومانی به بازار عرضه شده است.
در منطقه سعادت‌آباد، یک آپارتمان ۶۵ متری تک‌خوابه، با سال ساخت ۱۳۸۴، به‌صورت رهن کامل با مبلغ یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان آگهی شده است.
کاهش تقاضا و افزایش عرضه: زنگ هشدار برای بازار اجاره
با وجود افزایش تعداد واحدهای خالی و افت محسوس تقاضا در مناطق لوکس تهران، نرخ اجاره هنوز افت قابل توجهی را تجربه نکرده است. رفتار مالکان در حال حاضر بین دو قطب مقاومت در برابر کاهش قیمت و پذیرش واقعیت‌های بازار نوسان دارد. این روند در صورت تداوم، می‌تواند توازن عرضه و تقاضا را در بازار اجاره به‌هم بزند و چالش‌هایی جدید برای این بخش از اقتصاد شهری به‌وجود آورد.
