افزایش دوباره نرخ اجاره در راه است؟ نشانه‌های جدید از رشد قیمت‌ها در بازار اجاره مسکن
در حالی که شمار مستأجران به‌طور مداوم رو به افزایش است، سیگنال‌هایی از رشد دوباره قیمت اجاره در بازار مسکن شنیده می‌شود.
افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن در سال‌های اخیر، باعث شده امکان خرید خانه برای بسیاری از خانوارها از بین برود و در نتیجه، شمار مستأجران در شهرهای بزرگ به شکل نگران‌کننده‌ای افزایش یافته است. این وضعیت، به‌ویژه در کلانشهری مانند تهران که قیمت هر متر مربع مسکن در آن به حدود ۱۰۰ میلیون تومان رسیده، عملاً اجاره‌نشینی را به تنها گزینه برای اقشار متوسط و پایین‌درآمد بدل کرده است.
به گزارش روزنامه ایران، طبق آمارهای غیررسمی که از سوی فعالان حوزه املاک جمع‌آوری شده، میانگین قیمت مسکن در پایتخت تا پایان سال گذشته به مرز ۱۰۰ میلیون تومان به ازای هر متر مربع رسیده است؛ رقمی که نسبت به مرداد همان سال جهشی چشمگیر را نشان می‌دهد. این افزایش بی‌سابقه، توان خرید را برای بسیاری از خانوارها از بین برده و موجب تقاضای فزاینده برای اجاره ملک شده است.
با توجه به این شرایط، و در کنار عوامل دیگری همچون تورم عمومی و نوسانات نرخ ارز و طلا، بازار اجاره نیز از این روند بی‌نصیب نمانده است. بر اساس داده‌های بانک مرکزی، شاخص اجاره‌بهای مسکن از عدد ۵۱.۵ در سال ۱۳۹۰ به رقم ۳۰۲.۸ در سال ۱۴۰۱ افزایش یافته و مرکز آمار نیز تورم سالانه اجاره در اسفند سال گذشته را ۴۰.۳ درصد اعلام کرده است.
داوود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اتحادیه املاک، در تشریح وضعیت بازار اجاره گفت:
«با توجه به اینکه قیمت اجاره تابعی از قیمت مسکن است، رشد قیمت اجاره دور از ذهن نیست. مسائل سیاسی و نگرانی از رخداد‌ها در آینده، با تأثیر بر قیمت‌ها، قیمت اجاره‌بها را نیز تحت تأثیر قرار داده است.»
با نزدیک شدن به فصل جابه‌جایی‌ها، نگرانی از افزایش دوباره نرخ اجاره میان خانوارها بالا گرفته است. تابستان همواره اوج نقل و انتقالات در بازار مسکن است و به همین دلیل، نهادهای تصمیم‌گیر، بررسی نحوه کنترل بازار اجاره را در دستور کار قرار داده‌اند.
بازنگری احتمالی در سقف اجاره‌بها
طبق قانون ساماندهی بازار مسکن که در اردیبهشت سال گذشته به تصویب رسید، سقف مجاز برای افزایش اجاره‌بها ۲۵ درصد تعیین شده بود. اما حالا با رشد مداوم قیمت‌ها و افزایش فشار اقتصادی بر مستأجران، احتمال تغییر این سقف مطرح شده است.
بیگی‌نژاد در این خصوص افزود:
«تعیین سقف اجاره بها در قانون ساماندهی نرخ ثابتی نیست و سالانه با توجه به تحولات قیمتی و مخصوصاً نرخ تورم تغییر می‌کند، انتظار این است در نشست شورای‌عالی مسکن که به‌زودی تشکیل می‌شود، در مورد قیمت سقف اجاره بها برای امسال تصمیم‌گیری شود. در واقع تصمیمات و توافقات تعیین سقف قیمت اجاره بها، تابعی از تصمیمات شورای‌عالی مسکن است.»
بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی، نخستین نشست شورای‌عالی مسکن در سال ۱۴۰۴ تا پایان فروردین‌ماه برگزار خواهد شد.
افزایش تسهیلات، کافی یا ناکارآمد؟
با وجود افزایش قیمت مسکن، رشد تسهیلات بانکی همچنان با نیاز واقعی بازار فاصله دارد. نایب رئیس اتحادیه املاک در این‌باره نیز هشدار داد و گفت که وام‌های موجود نمی‌توانند پوشش مناسبی برای خرید یا حتی رهن واحد مسکونی فراهم کنند. در آخرین اقدام، بانک مرکزی تسهیلات خرید مسکن را افزایش داد؛ به‌گونه‌ای که این مبلغ در تهران از ۴۰۰ به ۵۰۰ میلیون تومان، در مراکز استان‌ها از ۳۰۰ به ۴۰۰ میلیون و در شهرهای کوچک از ۲۴۰ به ۳۰۰ میلیون تومان رسید. با این حال، این مبالغ تنها کفاف خرید یک متر واحد مسکونی در تهران را می‌دهند.
تولید کند مسکن حمایتی
در شرایطی که بازار مسکن با رشد قیمت و کاهش توان خرید مواجه است، برنامه‌هایی نظیر نهضت ملی مسکن با هدف ساخت چهار میلیون واحد حمایتی از سال ۱۴۰۰ کلید خورده، اما روند پیشرفت این طرح مطابق انتظار نبوده است.
طبق گزارش مرکز آمار، طی سال ۱۴۰۲ تنها ۱۴۷ هزار پروانه ساختمانی صادر شده که از این تعداد، ۱۲۸ هزار مربوط به پروژه‌های مسکونی بوده است. همچنین تنها ۱۲ هزار واحد مسکونی برای اقشار محروم تکمیل شده و حدود ۱۵۸ هزار واحد دیگر نیز در حال ساخت است. برآوردهای وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد که جمعیت مستأجران در کشور به حدود ۸ میلیون خانوار رسیده و این موضوع، اهمیت تسریع در تولید مسکن حمایتی را دوچندان کرده است.
نقدینگی در مسکن قفل شده است
مجید گودرزی، کارشناس حوزه مسکن، درباره وضعیت فعلی این بازار گفت:
«افزایش قیمت، رکود معاملات را رقم زده است و در حال حاضر ۴۰ درصد سرمایه کشور در بخش مسکن رسوب شده است و کل نقدینگی در کشور کفایت خرید ۳۳ درصد خانه‌های تهران را ندارد. رسوب سرمایه، مانع ورود سرمایه جدید به ساخت مسکن شده و در نتیجه تولید مسکن رو به کاهش است.»
وی همچنین افزود:
«از سوی دیگر با رشد قیمت مسکن، بانک‌ها به بنگاه‌داری توجه بیشتری نشان داده‌اند. در سال‌های اخیر صرفه اقتصادی مسکن حدود ۱۴۰ درصد شده و برای بانک‌ها پرداخت تسهیلات با سود ۲۳ درصدی صرفه ندارد به همین دلیل بانک‌ها حدود ۲ درصد از تعهدات تکلیفی خود را در پرداخت وام ساخت مسکن اجرا کرده‌اند.»
گودرزی در ادامه به مسئله بازدهی بازارهای موازی مانند طلا و ارز اشاره کرد و گفت که همین عوامل باعث کاهش جذابیت سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز شده است. همچنین به نقدشوندگی پایین املاک اشاره کرد و آن را عاملی برای افزایش ریسک سرمایه‌گذاری در این حوزه دانست.
در پایان این کارشناس بازار مسکن تأکید کرد:
«در شرایط سیاسی و اقتصادی کنونی، دولت نمی‌تواند در بازار مسکن تحولی چشمگیر ایجاد کند، اما با توجه به قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره بها، دولت باید نقش تنظیم‌گری خود را در بازار افزایش دهد و بر اجرای قانون نظارت سفت و سختی داشته باشد. قانون ساماندهی دست دولت را برای تنظیم‌گری و دخالت در قیمت‌گذاری باز کرده در حالی که قبلاً دولت این حق را نداشت.»
