اجاره‌بها در سراشیبی سقوط/ منتظر معجزه در بازار مسکن باشیم؟
با وجود مذاکرات و کاهش نرخ دلار، بازار مسکن همچنان در رکود به سر می‌برد. در این گزارش به بررسی آخرین تحولات بازار مسکن و اجاره‌بها می‌پردازیم و به این سوال پاسخ می‌دهیم که آیا باید منتظر کاهش قیمت‌ها باشیم یا خیر.
با وجود کاهش قیمت دلار به حدود ۸۵ هزار تومان در اواخر فروردین ۱۴۰۴، بازار مسکن همچنان در سکوت و رکود به سر می‌برد و هیچ نشانه‌ای از رونق در آن دیده نمی‌شود. برخلاف روال سال‌های گذشته که معمولاً با شروع سال، قیمت مسکن افزایش می‌یافت، امسال هیچ‌گونه افزایش قیمتی مشاهده نشده است.
تردید و بلاتکلیفی در بازار مسکن:
به نظر می‌رسد که خریداران و فروشندگان در بازار مسکن با تردید و عدم اطمینان مواجه هستند. فعالان بازار منتظر روشن شدن وضعیت اقتصادی کشور و تأثیر تحولات کلان بر بازار مسکن هستند. این امر نشان می‌دهد که عدم اطمینان اقتصادی همچنان یکی از عوامل اصلی توقف معاملات مسکن است.
تأثیر مذاکرات بر بازار ارز و مسکن:
آغاز مذاکرات غیرمستقیم بین ایران و آمریکا در اواخر فروردین ماه سال جاری باعث شد تا قیمت دلار از اوج ۱۰۷ هزار تومانی به حدود ۸۵ هزار تومان در بازار آزاد کاهش یابد. این کاهش قیمت به عنوان یک سیگنال مثبت از کاهش تنش‌ها تلقی شد و بازارهای ارز و طلا را با رکود و کاهش قیمت روبرو کرد. اما به گفته فعالان بازار، بازار مسکن به این تحولات هیجانی واکنشی نشان نداده و همچنان در وضعیت رکود به سر می‌برد.
حسن محتشم، عضو هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران، معتقد است که بازار مسکن با تأخیر زمانی به تحولات واکنش نشان می‌دهد و در حال حاضر در حالت انتظار و بلاتکلیفی به سر می‌برد. وی در این رابطه می‌گوید: «وقتی همه بازارها در سکون هستند، طبیعی است که بازار مسکن نیز منتظر تثبیت شرایط بماند. هم خریداران و هم سرمایه‌گذاران فعلاً دست به عصا حرکت می‌کنند.»
دلایل عدم کاهش قیمت مسکن:
با وجود کاهش قابل توجه قیمت دلار، قیمت مسکن نه تنها کاهش نیافته، بلکه برخی فروشندگان در تهران و پردیس تلاش کرده‌اند تا قیمت‌های پیشنهادی خود را تا ۱۰ درصد افزایش دهند. این افزایش قیمت با استقبالی از سوی بازار مواجه نشده است. دلیل اصلی این عدم تأثیرگذاری، بالا بودن قیمت نهاده‌های ساختمانی عنوان شده است.
کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک، تأکید دارد که تا زمانی که قیمت مصالح ساختمانی کاهش نیابد، کاهش قیمت مسکن نیز دور از انتظار خواهد بود. از سوی دیگر، ضعف قدرت خرید متقاضیان مصرفی مزید بر علت شده تا تقاضای مؤثری در بازار شکل نگیرد.
جدول دلایل عدم کاهش قیمت مسکن:
| دلیل | توضیحات |
|---|---|
| بالا بودن قیمت نهاده‌های ساختمانی | افزایش هزینه‌های ساخت و ساز مانع از کاهش قیمت‌ها شده است. |
| ضعف قدرت خرید متقاضیان | کاهش توان خرید خانوارها باعث کاهش تقاضا شده است. |
| عدم کاهش قیمت ارز به میزان کافی | تأثیر نرخ دلار بر مسکن با تأخیر زمانی صورت می‌گیرد و کافی نبوده است. |
بازار اجاره و کاهش نرخ ارز:
با وجود کاهش نرخ ارز، بازار اجاره نیز فعلاً تغییر چندانی نداشته است. واسطه‌های ملکی گزارش می‌دهند که مالکان با تکیه بر تورم عمومی و افزایش هزینه‌های زندگی، نرخ‌های بالای اجاره را حفظ کرده‌اند. کاهش قیمت دلار هنوز به اندازه‌ای نبوده که انتظارات تورمی موجران را تعدیل کند.
یکی از مسائل مهم در تعیین نرخ اجاره، نقش پلتفرم‌های اینترنتی مانند دیوار و سایر سایت‌های آگهی است. بسیاری از موجران قیمت‌های پیشنهادی خود را بر اساس قیمت‌های درج شده در این سایت‌ها تعیین می‌کنند. این عدم نظارت و نبود فیلتر دقیق باعث ایجاد یک بازار غیرشفاف شده است که در آن برخی مالکان بدون توجه به سقف قانونی افزایش اجاره‌بها، نرخ‌هایی بسیار بالاتر از حد معمول را مطالبه می‌کنند.
